В период с 2015 по 2023 год совокупный рост цен на жилье в Португалии составил 105,8%, при этом средняя стоимость банковской оценки за первые 10 месяцев 2024 года зарегистрировала рост на 11% по сравнению с тем же периодом прошлого года.
Сохраняющиеся на рынке ограничения дают основания ожидать дальнейшего роста цен на недвижимость в Португалии и в 2025 году.
Хоть цены на стройматериалы и стабилизировались, рынку всё еще не хватает 90 тысяч строителей.
По-прежнему существует дефицит лицензий: за год их выдано на 28 тысяч единиц жилья. Чтобы понять, насколько этого мало: уже 12 тысяч молодых людей воспользовались освобождением от налога IMT при покупке первого жилья, и это за квартал.
Снижающиеся ставки ЕвроЦБ усугубили дефицит и усилили структурные проблемы отрасли. Ны рынок жилой недвижимости вышли домохозяйства, ожидавшие нормализации Euribor.
Льготный НДС для строителей и увеличение застраиваемой земли помогут только в среднесрочной перспективе, когда можно ожидать если не коррекцию цен, то их менее бурный рост.
Предпосылки для сокращения дефицита
Новый закон о земле, принятый 28.12.2024, утвердил важное изменение в территориальном планировании, которое позволяет строить дома, где раньше это было нельзя. И решать, какие территории присоединить к городским, теперь будут на местном уровне. Это нововведение разрешает урбанизировать новые большие участки и изменять генплан в упрощенном порядке, после 20 дней общественных консультаций. Ожидается, что благодаря этой мере количество строящихся жилых комплексов увеличится.
Т.е. муниципалитеты теперь смогут переводить сельские земли в городские, согласно новому Правовому режиму инструментов территориального управления (RJIGT).
Хотя землевладельцы могут предложить изменить назначение своего участка, запрос на реклассификацию деревенских земель в городские инициируется местными властями, которые начинают с предложения о переустройстве землепользования. Оно должно представить краткое обоснование реклассификации, площадь участка, общую площадь застройки, количество домов и план урбанизации и строительных работ.
После этого предложение о реклассификации земли отправляется на общественные консультации на 20 дней. Далее муниципалитет отправляет окончательный документ Муниципальному совету.
Новая мера выведет на рынок новые участки под строительство, что откроет дорогу новым жилым комплексам в интересных локациях, особенно в муниципалитетах с высоким туристическим давлением.
Для районов же в глубине страны новый закон малополезен – там и сегодня достаточно пригодных участков. Так, например, в муниципалитете Аландроал (2 часа от столицы по дороге в Элваш-Бадахос), от 30 до 40% незастроенного пространства в пределах городского периметра. А мэр Figueira de Castelo Rodrigo, где самая низкая цена за квадратный метр в стране, считает, что нова мера даже навредит отдаленным приходам, утверждая, что «лучший способ помочь побережью — это развивать внутренние районы».
