O que nos levou a escrever este artigo foi mais uma pergunta de um cliente que ouviu muitas histórias sobre a «bolha» no mercado imobiliário português – principalmente por parte de agentes imobiliários do Dubai.
Preparámos uma análise comparativa, objetiva e ponderada dos mercados imobiliários Portugal e Emirados Árabes Unidos do ponto de vista da atratividade para o investimento e da liquidez real.
Liquidez: um termo frequentemente utilizado de forma incorreta
No meio profissional, ouve-se frequentemente a afirmação de que o Dubai é um mercado com «elevada liquidez».
Regra geral, esta tese é sustentada por dois argumentos:
- «Todo o mundo sabe que em Dubai compram-se imóveis; os investidores confiam no mercado.».
- «O país regista um volume enorme e em constante crescimento de transações — cerca de 140 000 em 2025».
No entanto, o volume de transações e a notoriedade de mercado não equivalem à liquidez real.
O que é a liquidez real
Do ponto de vista do investidor, a liquidez é a capacidade de um ativo competir com os seus equivalentes e ser vendido rapidamente e com um desconto mínimo, em quaisquer condições de mercado.
Dubai: elevada atividade ≠ elevada liquidez
No Dubai, a esmagadora maioria das transações envolvendo estrangeiros diz respeito a mercado primário. Uma parte significativa destas transações consiste em centenas e milhares de imóveis do mesmo tipo em projetos de grande envergadura, tais como:
- Dubai Creek — um plano de urbanização composto por 9 zonas, com cerca de 5 km², e dezenas de arranha-céus.
- Ilhas do Dubai — um grande conjunto de edifícios de grande altura, afastado do centro de negócios, com congestionamentos de trânsito garantidos, que se irão agravar à medida que a população crescer.
Consequências em termos de investimento
- a concorrência no mercado de revenda é medida milhares de apartamentos, e não em dezenas;
- o preço por metro quadrado é pressionado pelo segmento económico de massa, mesmo na aquisição de um imóvel de luxo;
- Na fase de recessão, os compradores de imóveis com hipotecas são os primeiros a sair do mercado – com vendas negativas;
- A venda sem perdas no mercado secundário torna-se extremamente difícil.
Os números que não constam no folheto
- O aumento médio dos preços no mercado imobiliário de habitação própria, ao longo de 5 a 7 anos, muitas vezes não compensa a inflação do dólar americano;
- a rendibilidade real do arrendamento de longo prazo em zonas de arranha-céus, após dedução das despesas, situa-se entre 3 e 5% por ano, com elevada volatilidade;
- O prazo de permanência no mercado secundário em zonas sobrecarregadas pode variar entre 12 e 24 meses, ou então o imóvel é vendido com um desconto de 15–30%.
Riscos adicionais do mercado do Dubai
- flexibilidade regulamentar: as alterações às regras relativas a vistos, arrendamentos e impostos podem ser introduzidas rapidamente;
- o crescimento da população aumenta a pressão sobre os transportes e as infraestruturas;
- a heterogeneidade social nas zonas de construção em massa reduz a estabilidade das taxas de arrendamento;
- a elevada sensibilidade do mercado à situação macroeconómica global.
O modelo orçamental do Dubai: dependência da procura externa
Principais fontes de receitas do orçamento do Dubai:
- turismo;
- vendas de imóveis e taxas de registo;
- arrendamento turístico de curta duração;
- IVA e impostos especiais de consumo;
- receitas do petróleo (uma percentagem limitada).
Conclusão: O orçamento do Dubai depende sistematicamente de:
- expatriados;
- turistas;
- da procura de investimento.
Como se comporta o mercado do Dubai durante a crise
2008–2009
Durante a crise financeira mundial, os preços dos imóveis no Dubai desceram até 50–60% em relação aos valores de pico.
2014–2019
Após o crescimento registado em 2012–2013, o mercado entrou numa fase de correção: de acordo com os índices oficiais, a queda ascendeu a 20–27% em relação aos picos de 2014.
O mercado do Dubai apresenta carácter marcadamente cíclico.
Por que razão há tanto ruído informativo em torno do Dubai?
A promoção agressiva do mercado deve-se ao seguinte:
- um limiar de entrada baixo para os agentes;
- a ausência de um processo de licenciamento demorado;
- requisitos mínimos de conhecimento aprofundado do mercado;
- comissões elevadas na fase inicial (até 10%, muitas vezes – quanto mais fraco for o objeto, maior é a comissão);
- um fluxo constante de clientes da CEI.
Existem exceções (segmento de luxo, comunidades de moradias exclusivas), mas isto um mercado restrito, com um orçamento diferente e uma lógica de entrada distinta.
Portugal: um mercado com liquidez real e um perfil de risco diferente
Estrutura do mercado
O mercado imobiliário português é fundamentalmente diferente:
- domina mercado secundário, e não as eleições primárias em massa;
- a proposta está fisicamente limitada pelas normas de planeamento urbano, pelo património histórico e pelas zonas ambientais;
- Não existe a prática de construir em grande escala conjuntos de arranha-céus do mesmo tipo.
Consequentemente, a concorrência na revenda é medida unidades e dezenas de objetos, e não aos milhares.
Liquidez em português
Em Portugal, a liquidez é determinada por:
- localização, e não a fase de construção;
- tipo de construção (edifícios de poucos andares, edifícios históricos, moradias);
- principalmente uma procura interna e europeia com capacidade de pagamento, e não pelo afluxo de capital especulativo.
Evolução dos preços: crescimento sem sobreaquecimento
- o crescimento médio a nível nacional é moderado e prolongado no tempo;
- as regiões insulares (Açores, Madeira) crescem mais rapidamente do que o continente devido à escassez de terrenos;
- O continente (incluindo Lisboa) apresenta uma evolução estável, sem picos nem quedas abruptas.
Diferença fundamental: O aumento dos preços em Portugal é sustentado pela procura de habitação, e não pelas expectativas de revenda a um «próximo investidor».
Rendibilidade do arrendamento
- arrendamento de longa duração: 4% a 6% líquidos por ano em zonas estáveis;
- menor volatilidade das taxas;
- inquilinos – na sua maioria residentes, famílias e expatriados com contratos de longa duração.
Este é o mercado preservação e crescimento moderado do capital, e não de «X» especulativos.
Regulamentação
Enquadramento regulamentar de Portugal:
- as alterações são discutidas antecipadamente;
- são introduzidas gradualmente;
- raramente assumem um caráter abrupto ou retroativo.
Restrições (por exemplo, relativas ao arrendamento de curta duração):
- reduzem a especulação;
- estabilizam o mercado;
- protegem o investidor a longo prazo.
O comportamento do mercado durante a crise
Historicamente, o mercado português:
- não registou quedas abruptas;
- superou as crises através da estagnação ou de uma correção moderada;
- recuperou-se mais rapidamente graças à procura interna e europeia.
A principal diferença entre os mercados
Portugal
- a liquidez é determinada pela localização e pela qualidade do imóvel;
- o mercado secundário é dominante, enquanto o mercado primário apresenta escassez;
- A saída é possível em qualquer fase do ciclo, com um desconto moderado.
Dubai
- a liquidez existe na fase de crescimento;
- durante a crise, desaparece abruptamente;
- O mercado primário de massa torna-se ilíquido.
Conclusão
O mercado imobiliário português é tema de investimento a longo prazo, com base em:
- oferta limitada;
- uma procura estável;
- uma regulamentação previsível.
Para o investidor, o que se torna fundamental não é a taxa de crescimento no seu pico, mas sim a capacidade do mercado de preservar o valor em cenários de crise.
