Quem tem direito à isenção do pagamento do IMT?

IMT – imposto municipal sobre a transmissão a título oneroso de bens imóveis, ou seja, o imposto a pagar sempre que se verifica uma mudança de proprietário de um imóvel em Portugal. Trata-se de um valor calculado e varia em função do valor de aquisição, da taxa aplicável (entre 2 e 8%), da localização e da finalidade da aquisição do imóvel. É pago no momento da assinatura do contrato de compra e venda do imóvel, a menos que o comprador esteja isento do pagamento.

Então, quem tem direito à isenção do pagamento do IMT?

As duas situações mais comuns de isenção fiscal estão relacionadas com o valor do imóvel e com a idade do proprietário.

Liberação com base no limite de preço

Não se trata de um benefício fiscal, mas sim de um cálculo com base numa tabela; no entanto, o resultado será zero se o preço se situar no primeiro intervalo da tabela. O imóvel deve destinar-se a residência principal permanente, e o valor declarado na escritura de compra e venda não pode exceder 92 407 euros na Portugal continental ou 115 508 euros nas Ilhas dos Açores e na Madeira.

Aquisição por pessoas com menos de 35 anos

As pessoas com menos de 35 anos que adquiram a sua primeira habitação para residência própria estão isentas do pagamento do IMT e do imposto de selo. A isenção total de impostos aplica-se à compra de imóveis com um valor até 316 772 euros. Se o valor da compra for compreendido entre 316 772 e 633 453 euros, a isenção aplica-se apenas até ao montante de 316 772 euros, sendo necessário pagar o imposto sobre o montante excedente. No caso de compras com valor superior a 633 453 euros, não é possível beneficiar da isenção do IMT e do imposto de selo.

Nos casos em que duas pessoas compram uma casa em conjunto, se uma delas já for proprietária de uma casa ou se uma delas tiver mais de 35 anos, a isenção fiscal é de 50%.

No entanto, existem também outros motivos para a isenção do IMT

Realização de obras de reabilitação no imóvel adquirido

Se pretender realizar obras de reabilitação no imóvel que vai adquirir, também poderá estar isento do pagamento do IMT. Para beneficiar desta isenção, devem ser cumpridas as seguintes condições:

O imóvel deve ter mais de 30 anos ou estar situado numa Área de Reabilitação Urbana (em Lisboa, isto abrange praticamente toda a cidade).

As obras devem consistir numa reabilitação ao abrigo do RJRU (e não numa remodelação cosmética). Reforço ou reparação de elementos estruturais, lajes e coberturas; substituição completa das instalações técnicas; isolamento térmico e acústico; novas janelas com características melhoradas; cumprimento dos requisitos energéticos, etc.

O estado do edifício após as obras deve ser dois níveis superior ao inicial e, no mínimo, “bom”. Esta avaliação é feita de acordo com a metodologia MAEC. O edifício deve cumprir os requisitos em matéria de eficiência energética e isolamento térmico.

O que significa «+2 níveis»?

Escala de avaliação do estado do objeto MAEC: péssimo → mau → médio → bom → excelente.

era mau → é preciso atingir, no mínimo, bom (exatamente +2 níveis) — ok;

era «médio» → deve ser «excelente» (também +2 níveis) — está bem;

foi péssimo → +2 dá apenas «médio», mas é necessário, no mínimo, «bom», o que significa que, na prática, é preciso +3;

foi bom → não é possível subir +2 (há apenas um nível acima), esses objetos normalmente não são abrangidos pela isenção.

A avaliação do estado de conservação do MAEC é realizada por um técnico (arquiteto/engenheiro); em Lisboa e em alguns outros municípios, é possível solicitar uma «vistoria» municipal, realizada pela Câmara Municipal. Desta forma, são efetuadas duas avaliações: do estado inicial e do estado após a conclusão das obras. Posteriormente, a Câmara Municipal, após comparar o estado antes e depois (e tendo em conta o certificado energético), emite o seu reconhecimento oficial da reabilitação e comunica-o diretamente à Autoridade Tributária (AT). É precisamente este reconhecimento que é tido em conta para efeitos dos benefícios fiscais ao abrigo do EBF.

É possível obter a isenção do IMT se os trabalhos forem iniciados no prazo de 3 anos a contar da data da transação. Na prática, o IMT é frequentemente pago no momento da compra e, posteriormente, reembolsado após o reconhecimento da reabilitação.

Compra com o objetivo de revenda

Se adquirir um imóvel com o objetivo de revenda e cumprir as condições, a compra fica isenta do IMT.

No contrato de compra, é imediatamente indicado que o imóvel é adquirido para revenda “para revenda”. No caso das pessoas singulares, é obrigatório estar registado como empresário individual com o código de atividade CAE 68100 — compra e venda de bens imobiliários. As pessoas coletivas também devem possuir este código de atividade.

Na prática, o benefício pode assumir duas formas:

Automático no momento da transação (não pague IMT de imediato) — apenas se a administração fiscal reconhecer que revende de forma normal e regular: neste momento, é necessário apresentar um certificado do Portal das Finanças que comprove que, em cada um dos dois anos anteriores, efetuou pelo menos uma revenda.

Através do reembolso — caso não exista «antiguidade»/certificado, o IMT é pago no momento da compra e, após a revenda dentro do prazo, é anulado e reembolsado mediante pedido acompanhado do contrato de venda.

É preciso revender:

durante 1 ano para compras efetuadas a partir de 07-10-2023,
aos 3 anos (se a compra for efetuada até 07-10-2023)
não “novamente para revenda” (para não acumular uma cadeia de liberações).

Primeira venda após a reabilitação (obras de recuperação)

Este fundamento para a isenção do imposto IMT na compra aplica-se à primeira venda após a reabilitação, destinada a arrendamento de longa duração ou a habitação permanente.

Devem ser cumpridas as seguintes condições:

O imóvel foi reabilitado de acordo com as normas: edifício com mais de 30 anos ou em ARU, reconhecimento da reabilitação pela Câmara Municipal (MAEC: «+2 níveis» até, no mínimo, «bom» + requisitos energéticos).

A primeira venda, após a conclusão e o reconhecimento da reabilitação

O comprador compromete-se a arrendar o imóvel a longo prazo e a assinar um contrato de arrendamento com a duração de 1 ano a contar da data da compra. Ou compromete-se a utilizá-lo para residência permanente própria (apenas para imóveis situados na zona ARU), tendo alterado endereço fiscal na AT, para esta morada. Durante 6 anos, não é permitido alterar a finalidade.

O imóvel situa-se numa zona agrícola

Para que a isenção seja concedida com base neste fundamento, é necessário que sejam cumpridas duas condições

O imóvel deve possuir a Caderneta Predial Rústica

Encontrar-se na zona de intervenção florestal (ZIF)

ZIF — Zona de Intervenção Florestal / zona de gestão coletiva da floresta — território que agrupa parcelas florestais com uma organização gestora comum e um plano de trabalho. Na aquisição de terrenos florestais na zona ZIF, em muitos casos, aplica-se, à entrada, uma isenção total do IMT e do imposto de selo, bem como, na maioria das vezes, benefícios relativos ao IMI (imposto anual sobre imóveis). A completar o quadro, existem programas de apoio municipais e nacionais, graças aos quais uma reabilitação florestal bem conduzida aumenta o valor do ativo e torna-o mais «líquido» a longo prazo.

Os proprietários destes terrenos (tal como todos os outros) têm determinadas obrigações no que diz respeito à manutenção e cuidado das plantações, à garantia da segurança contra incêndios e da sustentabilidade biológica, bem como à manutenção em bom estado das vias de acesso, dos pontos de abastecimento de água e de eletricidade. A principal diferença reside no facto de o ZIF dispor de uma estrutura de gestão e de um plano geral de trabalhos que é obrigatório seguir, normalmente através de um contrato e com eventuais quotas. Na maioria dos casos, isto é mais prático e, quanto maior for o terreno, mais tangíveis são as vantagens.

Não precisa de organizar por conta própria as limpezas e os cortes sanitários – tudo é planeado e coordenado de forma centralizada; é mais simples e mais económico contratar empreiteiros graças à agregação de volumes (descontos, a maquinaria vem uma única vez para todo o trimestre); é mais fácil cumprir os requisitos de segurança contra incêndios e os prazos — existe um calendário e um sistema de controlo. O custo da manutenção anual é de cerca de 1 000 euros/hectare, montante que pode ser parcial ou totalmente reembolsado através de subsídios.

No entanto, o próprio estatuto ZIF não impõe quaisquer restrições à construção; a decisão sobre o que pode ser construído cabe ao PDM.

Bem do património cultural.

Fica isento do pagamento do IMT se adquirir um edifício/imóvel classificado individualmente como:

Imóvel de Interesse Nacional (IIN) — bem imobiliário do património cultural de interesse nacional

Imóvel de Interesse Público (IIP) — bem imobiliário do património cultural de interesse público

Imóvel de Interesse Municipal (IIM) — bem imobiliário do património cultural de interesse municipal

A compra de uma casa «classificada» implica, regra geral, um endereço de prestígio com história e vantagens financeiras significativas. Para além da isenção do IMT na aquisição, existe também a possibilidade de reduzir o imposto anual sobre imóveis, e a própria arquitetura e localização conferem liquidez e «magia» ao imóvel. Nas zonas de reabilitação, as obras são frequentemente realizadas com IVA reduzido — pelo que, com um projeto bem elaborado, os resultados financeiros podem ser bastante positivos.

No entanto, é melhor abordar estas transações com paciência e com margem de manobra em termos de tempo e orçamento. Quase todas as alterações — desde as janelas até à cor da fachada — têm de ser aprovadas pelas autoridades de proteção do património; na venda, aplica-se o direito de preferência de compra do Estado ou do município; e os bancos, por vezes, são mais rigorosos no que diz respeito ao financiamento. Por outras palavras, não se trata de «uma simples remodelação», mas sim de uma restauração meticulosa, em conformidade com as normas — no entanto, o resultado final compensa normalmente o esforço.