A 8 de janeiro, foi aprovado o novo Simplex de licenciamento municipal. Analisamos este tema que tem dado que falar Lei 10/2024, que deverá provocar um afluxo de imóveis ao mercado, graças à reconversão de espaços comerciais em habitação, à revogação de licenças e à simplificação do processo de licenciamento nos municípios.
A maioria das 26 medidas destinadas a simplificar o licenciamento municipal entra em vigor a 4 de março, mas algumas já entraram em vigor a 1 de janeiro. É o caso da medida que impedia a compra de casas. Aquando da celebração de um contrato de compra e venda de imóveis já não é necessário mostrar ou provar existência do caderno técnico da habitação e da licença de utilização. Esta medida permitirá que milhares de habitações entrem no mercado imobiliário, uma vez que existe no país um grande número de imóveis sem licença de utilização, que foram construídos ilegalmente e que nunca foram legalizados, nem na totalidade nem parcialmente.
Este novo cenário exigirá maior atenção por parte do comprador. A compra de uma casa ilegal (ou com obras não legalizadas) em si não é preocupante; o principal risco é que a casa possa ser parcial ou totalmente demolida, caso haja queixas dos vizinhos ou seja realizada uma inspeção pelas autoridades locais. Outro risco é a compra de uma casa que não cumpra as normas de construção e segurança. E, por fim, o banco não concederá um crédito à habitação para um imóvel sem licença.
Em suma, o facto de a licença de habitação já não ser exigida por lei não significa que o comprador não possa exigi-la ao vendedor. Na verdade, é normal que o comprador continue a exigir essa proteção, caso seja necessária.
Continuando. A nova lei, Simplex, simplifica a conversão de imóveis comerciais em imóveis residenciais. A partir de 4 de março, já será possível fazê-lo sem o consentimento do condomínio. Por isso, quem tiver uma loja no rés-do-chão – o que é bastante comum – e quiser transformá-la em habitação, já não precisa de pedir autorização a todos os vizinhos do edifício e pode dirigir-se diretamente à Câmara Municipal. E isto permitirá que centenas de imóveis, que estavam ociosos e sem utilidade, entrem no mercado, especialmente nas grandes cidades.
Outra novidade do Simplex é a criação de Plataforma eletrónica de procedimentos municipais, que uniformiza o funcionamento dos municípios. Ou seja, todos funcionarão da mesma forma, e não como acontece atualmente. A plataforma permitirá apresentar pedidos online, verificar o estado dos processos e os prazos. A partir de janeiro de 2026, será possível apresentar pedidos de informação com verificação automática da conformidade com os planos aplicáveis.
Outra alteração no regime de licenciamento diz respeito à responsabilização dos arquitetos responsáveis pelos projetos, e simplificação do processo de concessão de autorizações relativo à utilização de imóveis. O município dispõe agora de um prazo de 20 dias para apresentar observações sobre o projeto. Se não houver objeções, o imóvel passa a ser adequado para habitação.
Bem, esperamos que estas medidas aumentem a oferta no mercado e facilitem o nosso trabalho com os municípios.
