Инвестиционный кейс про покупку и сдачу в аренду офиса. А заодно про освобождение от весомого налога IMT. Рассказываем, как мы купили офис с изначальной стоимостью в полмиллиона всего за 320 тысяч и сдали в аренду под 8,25% и всё это за месяц.
У нас есть клиент, готовый инвестировать несколько миллионов евро в коммерческую недвижимостью с рентабельностью от 5%. За лето и осень мы посетили множество ликвидных офисов на продажу от Лиссабона до Кашкайша. Спустя неделю после одного из визитов мы получили звонок от собственника офиса в Экспо, который изначально хотели продать за 500К, но без особого спроса выставляли на Идеалиште уже за 425 тысяч. Владелец был готов к срочной продаже с дисконтом в 100К и знал, что мы сидим с деньгами, готовые к сделке. Мы в кратчайшие сроки собрали документы и назначили визит к нотариусу.
Помимо внушительной скидки на сделке нас ждал второй приятный сюрприз – мы получили освобождение от IMT, т.е. дополнительную выгоду еще 20 тысяч. На это мы не рассчитывали, поскольку агент продавца был неверно осведомлен.
Ну и третья удача – нашли такого же быстрого арендатора с севера страны. Наш клиент хотел сдать офис по ставке 1800€. Мы пожадничали и выставили за 2200€. Меньше чем через неделю с нами связалась IT-компания и без торга забрала помещение. Еще и сама ремонтировать будет. Здесь рентабельность считается как грязная, до налогов, и без учета прироста стоимости недвижимости. Таким образом 8,25% рентабельность аренды + в контракт мы подсунули увеличение ставки на 5% в год + можно ожидать естественное удорожание объекта до 5 процентов в год.
И отдельно про освобождение от IMT. Это налог на передачу прав собственности, в случае коммерческой недвижимости всегда составляет неприличные 6.5%. Как не платить? За 5-6 тысяч евро покупается компания, имеющая освобождение от IMT. До недавнего времени можно было учредить новую фирму, имеющую основным видом деятельности куплю-продажу недвижимости и провести минимальную сделку с копеечной землей. Всё, теперь новая компания освобождена от ИМТ на следующий год. Но в ноябре 2022 приняли новый закон, согласно которому для льготы нужно иметь сделки перепродажи за предыдущие два года, вместо одного. Другое новшество – налог теперь в любом случае платится, но государство впоследствии возвращает его. Ну и важно, что офис для перепродажи нужно держать не более трех лет, иначе налог удерживается.
