Caso de investimento sobre a compra e arrendamento de um escritório. E, de passagem, sobre a isenção de um imposto significativo de IMT. Explicamos como comprámos um escritório com um valor inicial de meio milhão por apenas 320 mil e o arrendámos por 8,25%, tudo isto num mês.
Temos um cliente disposto a investir vários milhões de euros em imóveis comerciais com uma rentabilidade a partir de 5%. Durante o verão e o outono, visitámos inúmeros escritórios com boa liquidez à venda, desde Lisboa até Cascais. Uma semana após uma dessas visitas, recebemos uma chamada do proprietário de um escritório na Expo, que inicialmente pretendia vender por 500 mil, mas, devido à falta de procura, já o tinha colocado à venda no Idealista por 425 mil. O proprietário estava disposto a vender rapidamente com um desconto de 100 mil e sabia que nós dispúnhamos do capital necessário, prontos para fechar o negócio. Reunimos a documentação o mais rapidamente possível e marcámos uma visita ao notário.
Para além do desconto considerável na transação, esperava-nos uma segunda surpresa agradável: fomos isentos da regra IMT, ou seja, obtivemos um benefício adicional de mais 20 mil. Não contávamos com isso, uma vez que o agente do vendedor estava mal informado.
A terceira boa notícia foi termos encontrado rapidamente um inquilino do norte do país. O cliente pretendia arrendar o escritório por 1 800 €, mas decidimos colocá-lo no mercado por 2 200 €. Em menos de uma semana, uma empresa de tecnologias de informação contactou-nos e aceitou o valor sem negociação, assumindo ainda as obras de adaptação do espaço. A rentabilidade indicada é bruta, antes de impostos e sem considerar a valorização do imóvel: 8,25% ao ano. O contrato prevê também uma atualização anual da renda de 5%, à qual poderá acrescer a valorização do próprio imóvel.
E, separadamente, sobre a isenção do IMT. Trata-se de um imposto sobre a transferência de direitos de propriedade que, no caso de imóveis comerciais, ascende sempre a uns exorbitantes 6,5%. Como é que se evita pagá-lo? Por 5 a 6 mil euros, compra-se uma empresa que beneficie de isenção do IMT. Até há pouco tempo, era possível constituir uma nova empresa cuja atividade principal fosse a compra e venda de imóveis e realizar uma transação mínima com um terreno de valor simbólico. Pronto, agora a nova empresa está isenta do IMT para o ano seguinte. Mas, em novembro de 2022, foi aprovada uma nova lei, segundo a qual, para beneficiar da isenção, é necessário ter transações de revenda nos dois anos anteriores, em vez de apenas um. Outra novidade é que o imposto passa a ser pago em qualquer caso, mas o Estado devolve-o posteriormente. E é importante referir que o imóvel destinado à revenda não pode ser mantido por mais de três anos; caso contrário, o imposto é retido.
