De acordo com dados da Idealista, o preço das casas em Lisboa subiu 5,8% em novembro, atingindo o valor recorde de 5 426 euros por metro quadrado. Este é o segundo maior aumento na Europa, a seguir a Atenas, o mercado imobiliário mais dinâmico entre as grandes cidades europeias, de acordo com os dados recolhidos Bloomberg.
Após um crescimento de quase 30% nos últimos cinco anos, o mercado imobiliário residencial na capital de Portugal é mais caro do que em Milão, Madrid e Berlim.
O Governo de Portugal começou a mudar de rumo, pondo fim ao programa de vistos dourados e reduzindo os benefícios fiscais para os novos residentes. No entanto, com um clima ensolarado e preços duas vezes mais baixos do que em Paris e Zurique, os esforços para conter a procura não estão a surtir grande efeito.
«Apesar destas mudanças, estamos a assistir a um aumento do número de pedidos por parte dos nossos clientes estrangeiros», afirma Paulo Silva, da Savills Portugal. «Simplesmente não há casas suficientes para satisfazer a procura, mesmo tendo em conta que as vendas abrandaram.».
Enquanto o fim da era do dinheiro barato afetou o poder de compra em toda a Europa, a escassez da oferta está a influenciar os preços em muitas cidades. Em Atenas, o aumento anual aproxima-se dos 12%, em Estocolmo, o crescimento ultrapassa os 5%, registando um aumento por seis meses consecutivos, enquanto os preços em Madrid e Milão continuam a crescer de forma constante a um ritmo superior a 3%. Paris registou os resultados mais fracos: a queda foi superior a 6%.
Lisboa, outrora uma zona imobiliária periférica, repleta de edifícios degradados, tornou-se um ponto de grande interesse para o investimento após o fim da ajuda internacional em 2014. Na altura, o governo eliminou o controlo sobre as rendas e introduziu o «visto dourado» — uma forma de obter uma autorização de residência em troca de um investimento de 500 000 euros no setor imobiliário, bem como benefícios fiscais para atrair novos residentes.
Pouco tempo depois, milhares de compradores estrangeiros chegaram a Lisboa em busca de boas oportunidades de compra, numa altura em que o país se recuperava da crise financeira. Entre eles estava o bilionário suíço Claude Berda, fundador da empresa de telecomunicações francesa AB Groupe. Em 2016, celebrou um acordo de parceria com o investidor local José Cardoso Botelho para adquirir o seu primeiro terreno numa das sete colinas de Lisboa.
Fundaram a Vanguard Properties em Lisboa e, desde então, construíram quase uma dúzia de edifícios residenciais nesta cidade com meio milhão de habitantes. A procura era tão forte que, muitas vezes, os edifícios esgotavam antes mesmo de serem construídos.
Cardoso Botelho afirma que a longa espera pelas licenças de construção (oito anos num dos seus terrenos) resultou num grave défice. A morosidade burocrática significa que a Vanguard não tem apartamentos para vender no próximo ano, após a entrega de 500 apartamentos nos últimos dois meses — quase metade dos quais foi adquirida por compradores estrangeiros.
Segundo dados da Confidencial Imobiliário, em 2022, o número de casas disponíveis em Portugal atingiu o nível mais baixo dos últimos 15 anos. Entretanto, de acordo com o índice imobiliário da Deloitte, o preço médio de uma casa nova em Lisboa ultrapassou o de Dublin e Bruxelas. Para muitas famílias portuguesas, cujos salários se contam entre os mais baixos da Europa Ocidental, o sonho de comprar uma casa deu lugar a arrendamentos caros e de má qualidade em subúrbios afastados.
As tendências observadas em Lisboa demonstram o quão difícil é para os governos controlar os preços da habitação. Embora seja possível estimular a procura através de medidas de incentivo, o apoio à oferta requer tempo e dinheiro, e o desequilíbrio pode conduzir ao surgimento de ciclos de expansão e recessão.
Aumentam os receios de que o atual aumento dos preços possa mudar em breve. O Banco de Portugal afirmou no mês passado que as instituições de crédito terão de criar reservas de capital adicionais para cobrir eventuais perdas relacionadas com o setor imobiliário. Esta medida surgiu depois de as vendas de habitação em Portugal terem caído 22% nos primeiros seis meses do ano, segundo dados da JLL.
