Entre 2015 e 2023, o crescimento acumulado dos preços da habitação em Portugal situou-se em 105,8%, tendo o valor médio das avaliações bancárias nos primeiros 10 meses de 2024 registado um aumento de 11% em comparação com o mesmo período do ano anterior.
As restrições que continuam a existir no mercado levam a esperar que os preços do imobiliário em Portugal continuem a subir também em 2025.
Embora os preços dos materiais de construção se tenham estabilizado, o mercado continua com um défice de 90 mil trabalhadores da construção civil.
Continua a existir uma escassez de licenças: ao longo do ano, foram emitidas licenças para 28 mil habitações. Para se perceber o quão insuficiente este número é: já foram 12 mil os jovens que recorreram a este programa isenção do imposto IMT na aquisição da primeira habitação, e isto é relativo a um trimestre.
A descida das taxas do BCE agravou o défice e intensificou os problemas estruturais do setor. As famílias que esperavam a normalização da Euribor abandonaram agora o mercado imobiliário residencial.
A taxa reduzida de IVA para as empresas de construção e o aumento da área de terreno urbanizável só ajudarão a médio prazo, altura em que se poderá esperar, se não uma correção dos preços, pelo menos um crescimento menos acentuado dos mesmos.
Condições prévias para a redução do défice
A nova lei sobre a terra, aprovada a 28 de dezembro de 2024, estabeleceu uma importante alteração no âmbito do ordenamento do território, o que permite construir habitações onde antes isso não era possível. E a decisão sobre quais as áreas a integrar no território municipal passará a ser tomada a nível local. Esta inovação permite urbanizar novas áreas de grande dimensão e alterar o plano diretor através de um procedimento simplificado, após 20 dias de consultas públicas. Espera-se que, graças a esta medida, o número de complexos habitacionais em construção aumente.
Ou seja,. Os municípios poderão agora converter terrenos rurais em terrenos urbanos, de acordo com o novo Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT).
Embora os proprietários possam propor a alteração do destino do seu terreno, o pedido de reclassificação de terrenos rurais para urbanos é iniciado pelas autoridades locais, que dão início ao processo com uma proposta de reestruturação do uso do solo. Esta proposta deve incluir uma breve justificação da reclassificação, a área do terreno, a área total de construção, o número de habitações e o plano de urbanização e de obras de construção.
Em seguida, a proposta de reclassificação do terreno é submetida a consulta pública durante 20 dias. Posteriormente, a autarquia envia o documento definitivo ao Conselho Municipal.
Esta nova medida irá disponibilizar no mercado novos terrenos para construção, o que abrirá caminho a novos complexos habitacionais em localizações interessantes, especialmente em municípios com elevada afluência turística.
No que diz respeito às regiões do interior do país, a nova lei tem pouca utilidade – ali já existem, atualmente, terrenos adequados em número suficiente. Assim, por exemplo, no município de Alandroal (a 2 horas da capital, na estrada para Elvash-Badajoz), entre 30 e 40% de espaço não urbanizado dentro do perímetro urbano. E o presidente da câmara Figueira de Castelo Rodrigo, onde se regista o preço por metro quadrado mais baixo do país, considera que a nova medida irá até prejudicar as receitas das regiões mais remotas, afirmando que “a melhor forma de ajudar a costa é desenvolver as regiões do interior”.
