На написание данной статьи нас побудил очередной вопрос от клиента, который наслушался историй о «пузыре» на рынке недвижимости Португалии – в основном от дубайских риелторов.
Мы подготовили трезвый и взвешенный обзор-сравнение рынков недвижимости Португалии и ОАЭ с точки зрения инвестиционной привлекательности и реальной ликвидности.
Ликвидность: термин, который часто используют некорректно
В профессиональной среде часто звучит утверждение, что Дубай – это рынок с «высокой ликвидностью».
Как правило, этот тезис подкрепляется двумя аргументами:
- «Весь мир знает, что в Дубае покупают недвижимость, инвесторы доверяют рынку».
- «В стране огромный и постоянно растущий объём сделок — около 140 000 в 2025 году».
Однако объём сделок и маркетинговая узнаваемость не равны реальной ликвидности.
Что такое реальная ликвидность
С точки зрения инвестора ликвидность – это способность объекта конкурировать с аналогами и быть проданным быстро и с минимальным дисконтом в любых рыночных условиях.
Дубай: высокая активность ≠ высокая ликвидность
В Дубае подавляющее большинство сделок для иностранцев приходится на первичный рынок. Значительная часть этих сделок – это сотни и тысячи однотипных объектов в масштабных проектах, таких как:
- Dubai Creek — план застройки из 9 районов на ~5 км² с десятками высотных башен.
- Dubai Islands — крупный кластер высотной застройки, удалённый от делового центра, с гарантированными транспортными перегрузками, которые будут усиливаться по мере роста населения.
Инвестиционные последствия
- конкуренция на перепродаже измеряется тысячами квартир, а не десятками;
- цена квадратного метра давится массовым эконом-сегментом даже при покупке объекта в люкс-классе;
- в фазе спада первыми выходят ипотечные покупатели – с продажами в минус;
- продажа без потерь на вторичном рынке становится крайне затруднительной.
Цифры, которые не покажут в буклете
- средний рост цен в массовой первичке за 5-7 лет часто не перекрывает инфляцию USD;
- реальная доходность долгосрочной аренды в высотных районах после расходов – 3-5% годовых при высокой волатильности;
- срок экспозиции на вторичном рынке в перегруженных районах может составлять 12–24 месяца, либо объект продаётся с дисконтом 15–30%.
Дополнительные риски рынка Дубая
- регуляторная гибкость: изменения визовых, арендных и налоговых правил могут вводиться быстро;
- рост населения усиливает нагрузку на транспорт и инфраструктуру;
- социальная неоднородность в районах массовой застройки снижает устойчивость арендных ставок;
- высокая чувствительность рынка к глобальной макроэкономике.
Бюджетная модель Дубая: зависимость от внешнего спроса
Ключевые источники доходов бюджета Дубая:
- туризм;
- продажи недвижимости и регистрационные сборы;
- краткосрочная туристическая аренда;
- НДС и акцизы;
- нефтяные доходы (ограниченная доля).
Вывод: бюджет Дубая системно зависит от:
- экспатов;
- туристов;
- инвестиционного спроса.
Как ведет себя рынок Дубая в кризис
2008–2009
Во время мирового финансового кризиса цены на недвижимость в Дубае снижались до 50–60% от пиковых значений.
2014–2019
После роста 2012–2013 годов рынок перешёл в фазу коррекции: по официальным индексам снижение составило 20–27% от пиков 2014 года.
Рынок Дубая носит выраженно циклический характер.
Почему вокруг Дубая столько инфошума
Агрессивное продвижение рынка объясняется:
- низким порогом входа для агентов;
- отсутствием длительного лицензирования;
- минимальными требованиями к глубокому знанию рынка;
- высокими комиссиями на первичке (до 10%, часто – чем слабее объект, тем выше комиссия);
- готовым потоком клиентов из СНГ.
Исключения существуют (люкс-сегмент, ограниченные коттеджные сообщества), но это узкий рынок с другим бюджетом и иной логикой входа.
Португалия: рынок с реальной ликвидностью и иным профилем риска
Структура рынка
Рынок недвижимости Португалии принципиально отличается:
- доминирует вторичный рынок, а не массовая первичка;
- предложение физически ограничено градостроительными нормами, исторической застройкой и экологическими зонами;
- отсутствует практика масштабного строительства однотипных высотных кластеров.
В результате конкуренция при перепродаже измеряется единицами и десятками объектов, а не тысячами.
Ликвидность по-португальски
В Португалии ликвидность определяется:
- локацией, а не стадией строительства;
- типом застройки (малоэтажка, исторические дома, виллы);
- преимущественно платёжеспособным внутренним и европейским спросом, а не притоком спекулятивного капитала.
Динамика цен: рост без перегрева
- средний рост по стране – умеренный и растянутый во времени;
- островные регионы (Азоры, Мадейра) растут быстрее материка из-за дефицита земли;
- материк (включая Лиссабон) демонстрирует стабильную динамику без резких всплесков и обвалов.
Ключевое отличие: рост цен в Португалии поддерживается спросом на проживание, а не ожиданиями перепродажи «следующему инвестору».
Доходность аренды
- долгосрочная аренда: 4–6% годовых нетто в устойчивых районах;
- более низкая волатильность ставок;
- арендаторы – в основном резиденты, семьи, экспаты с долгосрочными контрактами.
Это рынок сохранения и умеренного прироста капитала, а не спекулятивных иксов.
Регулирование
Регуляторная среда Португалии:
- изменения обсуждаются заранее;
- вводятся поэтапно;
- редко носят резкий или ретроактивный характер.
Ограничения (например, по краткосрочной аренде):
- снижают спекуляцию;
- стабилизируют рынок;
- защищают долгосрочного инвестора.
Поведение рынка в кризис
Исторически рынок Португалии:
- не демонстрировал обвальных падений;
- проходил кризисы через стагнацию или умеренную коррекцию;
- быстрее восстанавливался за счёт внутреннего и европейского спроса.
Ключевое различие рынков
Португалия
- ликвидность определяется локацией и качеством объекта;
- вторичный рынок доминирует, первичка дефицитна;
- выход возможен в любой фазе цикла с умеренным дисконтом.
Дубай
- ликвидность существует в фазе роста;
- в кризис резко исчезает;
- массовая первичка становится неликвидной.
Итог
Недвижимость Португалии – это долгосрочная инвестиционная тема, основанная на:
- ограниченном предложении;
- устойчивом спросе;
- предсказуемом регулировании.
Для инвестора ключевым становится не темп роста в пике, а способность рынка сохранять стоимость в стресс-сценариях.
