Кто имеет право на освобождение от уплаты IMT?
IMT – муниципальный налог на возмездную передачу недвижимости, то есть налог, уплачиваемый каждый раз при смене владельца недвижимости в Португалии. Он является расчетной величиной и варьируется в зависимости от стоимости приобретения, применяемой ставки (от 2 до 8%), местоположения и цели приобретения объекта. Он уплачивается в момент подписания договора купли-продажи недвижимости, если только покупатель не освобожден от уплаты.
Так кто же имеет право на освобождение от уплаты IMT?
Две самые распространенные ситуации освобождения от налога связаны со стоимостью недвижимости и с возрастом владельца.
Освобождение по ценовому лимиту
Это не льгота, а расчёт по шкале, но результат будет ноль если цена попадает в первый диапазон таблицы. Недвижимость должна быть предназначена для постоянного основного проживания, а стоимость, заявленная в акте купли-продажи не может превышать 92 407 евро в материковой части Португалии или 115 508 евро на Азорских островах и Мадейре.
Приобретение лицами в возрасте до 35 лет
Лица моложе 35 лет, приобретающие свой первый дом для собственного проживания, освобождаются от уплаты IMT и гербового сбора. Полное освобождение от налогов распространяется на покупку недвижимости стоимостью до 316 772 евро. Если стоимость покупки составляет от 316 772 до 633 453 евро, освобождение действует только до суммы до 316 772 евро, а с превышающей суммы необходимо уплатить налог. При покупке на сумму свыше 633 453 евро освобождение от IMT и гербового сбора невозможно.
В случаях, когда два человека покупают дом вместе, если один из них уже владеет домом или если одному из них больше 35 лет , освобождение от налога составляет 50%.
Однако существуют и другие основания для освобождения от IMT
Проведение восстановительных работ на купленном объекте
Если вы планируете проводить восстановительные работы на приобретаемом объекте вы также можете быть освобождены от уплаты IMT. Для получения данной льготы должны быть соблюдены следующие условия:
- Объект должен быть старше 30 лет или расположен в Área de Reabilitação Urbana (в Лиссабоне это практически весь город).
- Работы должны быть реабилитацией по RJRU (а не косметическим ремонтом). Усиление или ремонт несущих элементов, перекрытий, кровли; полная замена инженерии; тепло- и звукоизоляция, новые окна с улучшенными характеристиками; выполнение энерготребований и т.д.
- Состояние здания после работ должно быть на два уровня выше исходного и как минимум “bom” (хорошее). Это оценивают по методике MAEC. Дом должен выполнить требования по энергоэффективности и теплу.
Что значит «+2 уровня»?
Шкала состояния объекта MAEC: péssimo → mau → médio → bom → excelente.
было mau → нужно добиться минимум bom (ровно +2 уровня) — ок;
было médio → нужно excelente (тоже +2 уровня) — ок;
было péssimo → +2 даёт лишь médio, а требуется минимум bom, значит фактически нужно +3;
было bom → подняться на +2 невозможно (выше только один уровень), такие объекты обычно не попадают под льготу.
Оценку состояние сохранности MAEC делает техник (архитектор/инженер), в Лиссабоне и некоторых других муниципалитетах можно заказать муниципальную «vistoria» которую делает Câmara municipal. Таким образом делается 2 оценки: исходного состояния и состояния после завершения работ. Дальше Câmara municipal, сопоставив состояние до и после (и учтя энергосертификат), выносит своё официальное признание реабилитации и сама сообщает об этом в Налоговую (AT). Для льгот по EBF учитывается именно это признание.
Получить освобождение от IMT можно, если начать работы в течение 3 лет с даты сделки. На практике IMT часто уплачивают при покупке, а затем возвращают после признания реабилитации.
Покупка с целью перепродажи
Если вы покупаете объект с целью перепродажи и соблюдаете условия, покупка освобождается от IMT.
В договоре при покупке сразу указывается что объект приобретается для перепродажи “para revenda”. Для физиков нужно обязательно быть зарегистрированным как индивидуальный предприниматель с кодом деятельности CAE 68100 compra e venda de bens imobiliários (покупка и продажа недвижимости). Юрлица также должны иметь данный код деятельности.
На практике льгота бывает в двух режимах:
- Автоматическая при сделке (не платите IMT сразу) — только если налоговая признает, что вы нормально и регулярно перепродаете: сейчас нужно предъявить сертификат из Portal das Finanças, что в каждом из двух предыдущих лет у вас была хотя бы одна перепродажа.
- Через возврат — если «стажа»/сертификата нет, IMT платится при покупке, а после перепродажи в срок его аннулируют и возвращают по заявлению с договором продажи.
Перепродать нужно:
- в 1 год для покупок с 07-10-2023,
- в 3 года (если покупка до 07-10-2023)
- не “снова для перепродажи” (чтобы не накапливать цепочку освобождений).
Первая продажа после реабилитации (восстановительных работ)
Это основание для освобождения от IMT при покупке действует на первую продажу после реабилитации для сдачи в долгосрочную аренду или под постоянное проживание.
Должны быть соблюдены следующие условия:
- Объект реабилитирован по правилам: здание старше 30 лет или в ARU, признание реабилитации Câmara municipal (MAEC: «+2 уровня» до не ниже «bom» + энерготребования).
- Строго первая продажа после завершенной и признанной реабилитации
Покупатель обязуется сдать жилье в долгосрочную аренду и подписывает договор аренды в течение 1 года со дня покупки. Или обязуется использовать его для собственного постоянного проживания (только для объектов находящихся в зоне ARU) сменив morada fiscal в AT на этот адрес. В течение 6 лет нельзя менять назначение.
Объект находится в сельскохозяйственной зоне
Для освобождения по этому основанию должно быть соблюдено 2 условия
- Объект должен иметь Caderneta Predial Rústica
- Находиться в зоне лесного вмешательства (ZIF)
ZIF — Zona de Intervenção Florestal зона лесного вмешательства / зона коллективного управления лесом — объединённая территория лесных участков с общей управляющей организацией и планом работ. При покупке лесной земли в зоне ZIF во многих случаях на входе действует полное освобождение от IMT и гербового сбора, и чаще всего льготы по IMI (ежегодный налог на недвижимость). Дополняют картину муниципальные и национальные программы поддержки, благодаря которым грамотная реабилитация леса повышает стоимость актива и делает его более «ликвидным» на длинном горизонте.
У владельцев таких участков (как и у всех других) есть определенные обязанности по содержанию и уходу за насаждениями, обеспечении пожарной безопасности и биоустойчивости, поддержки в эксплуатируемом состоянии поедъездных дорог, точек воды и электричества. Главное отличие в том, что у ZIF есть управляющая структура и общий план работ которому вы обязаны следовать, обычно через договор и с возможными взносами. В большинстве случаев это удобнее, и чем больше участок, тем ощутимее плюсы.
Вам не нужно самостоятельно организовывать расчистки и санитарные рубки – всё планируется и координируется централизованно; проще и дешевле нанимать подрядчиков за счёт агрегации объёмов (скидки, техника приезжает один раз на весь квартал); легче соблюдать требования по пожарной безопасности и срокам — есть календарь и контроль. Стоимость годового обслуживания примерно равна 1000 евро/гектар, эту сумму частично или полностью можно вернуть с помощью грантов.
При этом сам статус ZIF не даёт никаких ограничений на стройку, что можно строить также решает ПДМ.
Объект культурного наследия.
Вы освобождаетесь от уплаты IMT если покупаете здание/объект, индивидуально классифицированный как:
- Imóvel de Interesse Nacional (IIN) — объект недвижимого культурного наследия национального интереса
- Imóvel de Interesse Público (IIP) — объект недвижимого культурного наследия общественного интереса
- Imóvel de Interesse Municipal (IIM) — объект недвижимого культурного наследия муниципального интереса
Олег Жаров
Эксперт по жилой и коммерческой недвижимости
Остались вопросы? Получите консультацию эксперта
в соответствии с «Положением об обработке персональных данных»