На написание данной статьи нас побудил очередной вопрос от клиента, который наслушался историй о «пузыре» на рынке недвижимости Португалия — в основном от дубайских риелторов.
Мы подготовили трезвый и взвешенный обзор-сравнение рынков недвижимости Португалии и Объединённые Арабские Эмираты с точки зрения инвестиционной привлекательности и реальной ликвидности.
Ликвидность: термин, который часто используют некорректно
В профессиональной среде часто звучит утверждение, что Дубай — это рынок с «высокой ликвидностью».
Как правило, этот тезис подкрепляется двумя аргументами:
-
- «Весь мир знает, что в Дубае покупают недвижимость, инвесторы доверяют рынку»
-
- «В стране огромный и постоянно растущий объём сделок — около 140 000 в 2025 году»
Однако объём сделок и маркетинговая узнаваемость не равны реальной ликвидности.
Что такое реальная ликвидность
С точки зрения инвестора ликвидность — это способность объекта конкурировать с аналогами и быть проданным быстро и с минимальным дисконтом в любых рыночных условиях.
Дубай: высокая активность ≠ высокая ликвидность
В Дубае подавляющее большинство сделок для иностранцев приходится на первичный рынок. Значительная часть этих сделок — это сотни и тысячи однотипных объектов в масштабных проектах, таких как:
-
- Dubai Creek — план застройки из 9 районов на ~5 км² с десятками высотных башен
-
- Dubai Islands — крупный кластер высотной застройки, удалённый от делового центра, с гарантированными транспортными перегрузками, которые будут усиливаться по мере роста населения
Инвестиционные последствия
-
- конкуренция на перепродаже измеряется тысячами квартир, а не десятками;
-
- цена квадратного метра давится массовым эконом-сегментом даже при покупке объекта в люкс-классе;
-
- в фазе спада первыми выходят ипотечные покупатели — с продажами в минус;
-
- продажа без потерь на вторичном рынке становится крайне затруднительной.
Цифры, которые редко показывают в презентациях
-
- средний рост цен в массовой первичке за 5–7 лет часто не перекрывает инфляцию USD;
-
- реальная доходность долгосрочной аренды в высотных районах после расходов — 3–5% годовых при высокой волатильности;
-
- срок экспозиции на вторичном рынке в перегруженных районах может составлять 12–24 месяца, либо объект продаётся с дисконтом 15–30%.
Дополнительные риски рынка Дубая
-
- регуляторная гибкость: изменения визовых, арендных и налоговых правил могут вводиться быстро;
-
- рост населения усиливает нагрузку на транспорт и инфраструктуру;
-
- социальная неоднородность в районах массовой застройки снижает устойчивость арендных ставок;
-
- высокая чувствительность рынка к глобальной макроэкономике.
Бюджетная модель Дубая: зависимость от внешнего спроса
Ключевые источники доходов бюджета Дубая:
-
- туризм;
-
- продажи недвижимости и регистрационные сборы;
-
- краткосрочная туристическая аренда;
-
- НДС и акцизы;
-
- нефтяные доходы (ограниченная доля).
Вывод: бюджет Дубая системно зависит от:
-
- экспатов;
-
- туристов;
-
- инвестиционного спроса.
Как ведёт себя рынок Дубая в кризис
2008–2009
Во время мирового финансового кризиса цены на недвижимость в Дубае снижались до 50–60% от пиковых значений.
2014–2019
После роста 2012–2013 годов рынок перешёл в фазу коррекции: по официальным индексам снижение составило 20–27% от пиков 2014 года.
Рынок Дубая носит выраженно циклический характер.
Почему вокруг Дубая столько информационного шума
Агрессивное продвижение рынка объясняется:
-
- низким порогом входа для агентов;
-
- отсутствием длительного лицензирования;
-
- минимальными требованиями к глубокому знанию рынка;
-
- высокими комиссиями на первичке (до 10%, часто — чем слабее объект, тем выше комиссия);
-
- готовым потоком клиентов из СНГ.
Исключения существуют (люкс-сегмент, ограниченные коттеджные сообщества), но это узкий рынок с другим бюджетом и иной логикой входа.
Португалия: рынок с реальной ликвидностью и иным профилем риска
Структура рынка
Рынок недвижимости Португалии принципиально отличается:
-
- доминирует вторичный рынок, а не массовая первичка;
-
- предложение физически ограничено градостроительными нормами, исторической застройкой и экологическими зонами;
-
- отсутствует практика масштабного строительства однотипных высотных кластеров.
В результате конкуренция при перепродаже измеряется единицами и десятками объектов, а не тысячами.
Ликвидность по-португальски
В Португалии ликвидность определяется:
-
- локацией, а не стадией строительства;
-
- типом застройки (малоэтажка, исторические дома, виллы);
-
- преимущественно платёжеспособным внутренним и европейским спросом, а не притоком спекулятивного капитала.
Динамика цен: рост без перегрева
-
- средний рост по стране — умеренный и растянутый во времени;
-
- островные регионы (Азоры, Мадейра) растут быстрее материка из-за дефицита земли;
-
- материк (включая Лиссабон) демонстрирует стабильную динамику без резких всплесков и обвалов.
Ключевое отличие: рост цен в Португалии поддерживается спросом на проживание, а не ожиданиями перепродажи «следующему инвестору».
Доходность аренды
-
- долгосрочная аренда: 4–6% годовых нетто в устойчивых районах;
-
- более низкая волатильность ставок;
-
- арендаторы — в основном резиденты, семьи, экспаты с долгосрочными контрактами.
Это рынок сохранения и умеренного прироста капитала, а не спекулятивных иксов.
Регулирование
Регуляторная среда Португалии:
-
- изменения обсуждаются заранее;
-
- вводятся поэтапно;
-
- редко носят резкий или ретроактивный характер.
Ограничения (например, по краткосрочной аренде):
-
- снижают спекуляцию;
-
- стабилизируют рынок;
-
- защищают долгосрочного инвестора.
Поведение рынка в кризис
Исторически рынок Португалии:
-
- не демонстрировал обвальных падений;
-
- проходил кризисы через стагнацию или умеренную коррекцию;
-
- быстрее восстанавливался за счёт внутреннего и европейского спроса.
Ключевое различие рынков
Португалия
-
- ликвидность определяется локацией и качеством объекта;
-
- вторичный рынок доминирует, первичка дефицитна;
-
- выход возможен в любой фазе цикла с умеренным дисконтом.
Дубай
-
- ликвидность существует в фазе роста;
-
- в кризис резко исчезает;
-
- массовая первичка становится неликвидной.
Итог
Недвижимость Португалии — это долгосрочная инвестиционная тема, основанная на:
-
- ограниченном предложении;
-
- устойчивом спросе;
-
- предсказуемом регулировании.
Для инвестора ключевым становится не темп роста в пике, а способность рынка сохранять стоимость в стресс-сценариях.
