Если вы уже гуглили данный вопрос, наверняка вам попадались такие вариации перевода словосочетания Mais Valias, как «добавленная / прибавленная / добавочная стоимость» или даже «прирост капитала». На самом деле, в португальском языке это выражение происходит от термина марксисткой политэкономии «прибавочная стоимость».
С учетом постоянного роста цен на недвижимость, прибыль при продаже у вас возникнет, поэтому давайте разберемся как избежать или сократить этот налог, как он рассчитывается и декларируется.
Кто освобождается от налога на прибыль от продажи недвижимости?
Освобождение применяется в следующих случаях:
- Недвижимость приобретена до 1989 года.
- Лицо старше 65 лет или получающее пенсию вкладывает полученные средства в пенсионный фонд в течение полугода с даты продажи.
- Если вы продали собственное жилье и реинвестируете всю сумму в новое жилье для себя или семьи, либо в строительство / реконструкцию такого жилья, в течение 36 месяцев. При этом, если вы в течение 2 лет до продажи купили себе новое жилье и только потом продали старое, это тоже считается.
Если реинвестирование является частичным, освобождение применяется к сумме реинвестирования.
В остальных случаях будьте готовы поделиться с государством прибылью.
Как рассчитать и снизить Mais Valias?
Из продажной стоимости необходимо вычесть все затраты на апгрейд вашего жилья за последние 12 лет, которые вы можете подтвердить документами. Комиссию агентству недвижимости в 5% тоже вычитайте. А еще уплаченный вами IMT (налог на передачу прав собственности) и госпошлину в 0,8%.
Стоимость покупки недвижимости нужно скорректировать на коэффициент инфляции, публикуемый правительством. То есть покупная цена считается скорректированная: 1000 евро из 2000-го года это сегодняшние 1420 евро, а из 2010-го – 1100€.
Давайте рассмотрим конкретный пример:
Квартира была куплена в 2010 году за 100.000€, с учетом инфляции это 110.000€. В 2022 году она продается за 250.000€. В квартире было два ремонта и замена окон на сумму в 22.000€. Уплачены налоги и комиссии: при покупке 2.000€ и при продаже 16.000€. Получается прибыль в 250.000 – 110.000 – 22.000 – 18.000 = 100.000€.
Если вы не-резидент или это ваше не основное жилье, то налог придется заплатить со всей суммы.
Если эта квартира – ваше жилье, то налогом облагается 50% суммы, т.е. 50.000€ из примера выше.
К полученной сумме вы добавляете также свои остальные доходы, например, зарплату. И из итоговой суммы вы определяете налоговую ставку, по которой будете платить ИРС (подоходный налог), который в Португалии по прогрессивной шкале достигает 48%. Но, конечно же, с учетом сумм налоговых вычетов, если вы работаете на территории Португалии. Если в семье работают оба супруга, подача совместной декларации вероятнее всего будет выгоднее в плане налогового вычета.
Таким образом, реинвестирование в собственное жилье позволяет избежать mais valias. При этом данное правило распространяется не только на территорию Португалии, но и на всю Еврозону.
