Qual é a diferença entre área útil, área bruta privativa, área bruta e área dependente?

Na documentação, na planta ou na publicidade imobiliária, é possível verificar que o imóvel tem, por exemplo, uma área útil de 88 m², uma área total privada de 120 m², uma área total de construção de 140 m² e um espaço de serviço de 20 m². O que significa tudo isto? As regras gerais para edifícios urbanos (RGEU) contêm as seguintes definições:

Área bruta

A área total do imóvel, medida ao longo do perímetro exterior das paredes externas e das linhas de divisão das paredes que separam os imóveis vizinhos, e inclui varandas privadas, espaços auxiliares e a quota-parte nas áreas comuns do edifício. Ou seja, trata-se da área total do imóvel, que inclui garagens, varandas, terraços, arrecadação, etc.

Área útil

A soma das áreas de todos os espaços, incluindo ante-salas, corredores, casas de banho, arrecadações e armários embutidos nas paredes, mas medida pelo perímetro interior das paredes que delimitam o espaço habitável, deduzindo até 30 cm das paredes interiores, divisórias e condutas de ar. Ou seja, trata-se da área do imóvel da qual são deduzidas as paredes internas, as divisórias e as condutas de ar; consequentemente, esta área é inferior à área de construção.

Área bruta privativa

Área total, medida ao longo do perímetro exterior e dos eixos das paredes, incluindo varandas privadas fechadas, caves e sótãos privados pertencentes a este endereço. Ou seja, trata-se da área bruta, excluindo varandas abertas, garagem e arrecadação.

Área dependente

Áreas cobertas e fechadas para uso privado, mesmo que façam parte da propriedade comum, mesmo que estejam localizadas fora do edifício, cuja utilização seja acessória em relação à utilização a que o edifício se destina. Ou seja, garagens, arrecadações ou armazéns, locais destinados a animais, sótãos ou caves acessíveis e varandas. Basicamente, tudo o que não faz parte da área privada comum.

Como calcular a área?

Voltemos ao exemplo inicial: o mesmo apartamento pode ter 88 m² de área útil, 120 m² de área bruta privativa, 20 m² de área bruta dependente e 140 m² de área bruta total. A área útil corresponde ao espaço interior efetivamente utilizável. Ao incluir paredes interiores, condutas e divisórias, chega-se à área bruta privativa. Uma varanda, garagem ou arrecadação pode integrar a área bruta dependente; somando-a à área bruta privativa, obtém-se a área bruta total.